مقایسه دعاوی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356  و قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1376

 
کارگاه آموزشی کمیسیون کارآموزی با موضوع «مقایسه دعاوی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356  و قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1376» توسط جناب آقای دکتر علیرضا فصیحی زاده استاد دانشگاه و عضو محترم کمیسیون کارآموزی برگزار گردید.
در ابتدا جناب آقای فصیحی زاده در مقایسه قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و قانون مصوب سال 1376 اذعان داشت:
اهمیت روابط استیجاری به اندازه ای است که در طول سالیان متمادی قوانین متعددی بدین شرح تصویب گردیده اند:
سال 1304 قانون مدنی
سال 1317 قانون تعدیل مال الاجاره ها
سال 1339 قانون مالک و مستأجر
سال 1356 قانون روابط موجر و مستأجر
سال 1362 قانون روابط موجر و مستأجر
سال 1365 ماده واحده الحاقی به قانون روابط موجر ومستاجر
سال 1376 قانون روابط موجر و مستأجر
اجاره عقدی است که بر اساس مدت مشخصی استوار شده و با انقضای مدت مالک مستحق تخلیه است و مستأجر حق ادامه تصرف ندارد.در ماده 494 قانون مدنی بیان شده که اجاره به محض انقضای مدت برطرف می شود.این مبنا طبق قانون 1339 و 1356 مورد تخصیص قرار گرفته و در این قوانین صرفاً در موارد مشخصی می توان درخواست تخلیه کرد.
اصل در قانون مدنی این است که مستأجر حق واگذاری منافع را برای مدت خودش به دیگری دارد.قانون 1356 این قاعده را بر هم زده و بیان داشت مستأجر حق واگذاری منافع را ندارد.
قواعد مربوط به عقود قواعد تکمیلی، تفسیری و ارشادی است.در حالی که در قانون سال 1339 تصریح شد که قواعد قانون مالک و مستأجر از قواعد آمره است.
جهات فسخ و تخلیه براساس قانون  1376 منطبق با قواعد مدنی است ولی در قانون 1356 موارد فسخ و تخلیه محدود شده و حق مکتسبی بنام حق کسب و پیشه و تجارت بوجود آمد.
در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 دعاوی زیر برای اولین بار در کشور بوجود آمد:
1-    دعوی تعیین اجاره بها
2-    دعوی تعدیل اجاره بها (دعوی غیرمالی)
3-    مطالبه مابه التفاوت (دعوی مالی)
4-    الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی
شایان ذکر است جهات تخلیه، مواعد و نحوه دادرسی نیز در قانون 1356 با قانون 1376 متفاوت است.
پس از مقایسه قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و قانون مصوب سال 1376 مسأله زیر مورد بحث قرار گرفت:
شخصی محلی را اول اردیبهشت 92 برای دوسال به مبلغ ماهیانه بیست میلیون ریال برای شغل فروشندگی خودرو به دیگری اجاره می دهد. ضمن عقد شرط می شود: « در صورت تأخیر ده روزه در پرداخت اجاره بها، اجاره فسخ می شود و موجر مستحق خسارت به مبلغ پنجاه درصد اجاره معوقه است». پس از یک ماه استفاده مستأجر از مورد اجاره به عنوان نمایشگاه و فروشگاه خودرو، شهرداری با این عنوان که کاربری محل مسکونی است، مانع ادامه کار مستأجر می شود.

 وضعیت عقد اجاره را در دو فرض امکان تغییر کاربری و عدم آن بیان نمایید.

در فرض امکان تغییر کاربری، امکان انتفاع از عین مستأجره وجود دارد لیکن باید رفع عیب صورت گیرد. اگر موجر به نحوی رفع عیب کند که  موجب ضرر مستأجر نگردد عقد اجاره صحیح بوده و قابل فسخ نمی باشد اما اگر موجر رفع عیب نکند ولی امکان استفاده از مورد اجاره به عنوان نمایشگاه و فروشگاه خودرو وجود داشته باشد، مستأجر مختار است بین فسخ عقد اجاره یا قبول آن با شرایط مورد توافق (م 478ق.م).
در فرض عدم امکان تغییر کاربری از نظر قانون، باتوجه به ماده 481 ق.م عقد اجاره باطل است زیرا توافق راجع به امری صورت گرفته که مستأجر نمی تواند از عین مستأجره استفاده مطلوبه را بکند(م 477ق.م).

 

 حقوق و تعهدات طرفین را در مورد منافع استیفا شده و اجاره بها در دو فرض یاد شده تبیین نمایید.

در فرض امکان تغییر کاربری اگر مالک تغییر کاربری دهد و ضرری متوجه مستأجر نگردد عقد به قوت خود باقی است لیکن اگر مالک تغییر کاربری ندهد و مستأجر عقد را فسخ کند، عقد از این زمان منحل شده و مالک به نسبت مدت استفاده مستأجر مستحق اجاره بها می باشد.
در فرض عدم امکان تغییر کاربری و بطلان اجاره نه مستأجر مالک منفعتی شده و نه موجر مالک اجاره بها لذا اگر موجر برای یکماه استفاده مستأجر اجاره بهایی گرفته باشد باید آنرا مسترد کند و راجع به استفاده مستأجر از عین مستأجره با توجه به علم موجر باید قائل به تفکیک شد. اگر موجر به عدم امکان انتفاع از عین مستأجره عالم باشد، با در نظر گرفتن قاعده اقدام موجر مستحق اجرت المثل نخواهد بود در غیر این صورت مستحق اجرت المثل منافعی است که استیفا شده است.

 
برفرض صحت عقد و شرط و بقای اجاره:

اگر مستأجر در پرداخت اجاره بها بیش از ده روز تأخیر کند، موجر می تواند محکومیت وی به تخلیه و تأدیه پنجاه درصد اجاره معوقه را درخواست نماید؟

در ابتدا باید گفت منظور از واژه «فسخ می شود» در عبارت سوال (در صورت تأخیر ده روزه در پرداخت اجاره بها، اجاره فسخ می شود...)انحلال قهری عقد و انفساخ است.در سوال مطروحه با انحلال عقد بعلت وجود شرط فاسخ (تأخیر بیش از ده روز در پرداخت اجاره بها)، منافع به مالک برمی گردد و مشارالیه می تواند تخلیه را بخواهد.
هم چنین با توجه به ماده 230ق.م پنجاه درصد اجاره معوقه قابل دریافت می باشد.
 

اگر موجر در مدت اجاره، محل را به خود مستأجر بفروشد، وضعیت عقود اجاره و بیع، و روابط حقوقی طرفین چگونه است؟

در قانون مدنی صریحا بیان شده بیع،اجاره را از بین نمی برد لذا عقد اجاره باقی است، اجاره بها باید تا انقضای مدت پرداخت شود و بیع نیز صحیح می باشد.در بیع، عین منتقل شده و انتقال منافع امری تبعی و قهری است.
در مسأله فوق منافع به مستأجر تملیک شده و با عقد بیع عین مسلوب المنفعه فروخته می شود.



                                                                                                                   فائزه مهری

کانون وکلای دادگستری اصفهان