کارگاه آموزشی 7/12/93
موضوع: نکاتی در زمینه حقوق ثبت
روز پنج شنبه ۷/۱۲/۹۳کارگاه آموزشی با موضوع نکاتی در زمینه حقوق ثبت با حضور سرکار خانم قویدل ریاست محترم ثبت اسناد و املاک منطقه جنوب اصفهان در محل سالن آمفی تئاتر کانون وکلای اصفهان برگزار گردید. اهم مباحث مطروحه جهت دسترسی علاقمندان ارائه می گردد:
بررسی افراز و تفکیک:
افراز و تفکیک گرچه هردو سهم مشاعی را مفروز می کنند اما با یکدیگر تفاوتهایی دارند :
1- در تفکیک ممکن است مالک یک نفر باشد ولی در افراز باید مالک بیش از یک نفر باشد.
2- در تفکیک بحث تفکیک اعیانی وجود د ارد در حالی که افراز بدین نحو امکان پذیر نیست.
3- در افراز مالکین متعدد یا به یکدیگر دسترسی ندارند یا با هم توافق ندارند در این صورت درخواست افراز سهم مشاعی باید ابتدائاً از طریق اداره ثبت صورت گیرد.
افراز:
برای این که درخواست افراز در ابتدا به اداره ثبت داده شود 3 شرط وجود دارد:
1- باید جریان ثبتی یک ملک خاتمه یافته باشد. براساس ماده 1 قانون افراز املاکی جریان ثبتی اش خاتمه یافته که تحدید حدود آن به نحو صحیح به عمل آمده باشد و صورت مجلس تفکیکی داشته باشد.
2- نباید نسبت به آن ملک سند مالکیت معارض صادر شده باشد.
3- بین خواهان و خواندگان(اصحاب افراز) شخص صغیر یا محجوری نباشد.
بنابراین اگر ملکی تمام شرایط بالا را داشتته باشد درخواست افرازش ابتدائاً از طریق اداره ثبت انجام می گیرد در غیر این صورت در صلاحیت دادگاه است.
نکته: اگر یک یا دو نفر از مالکین مشاعی به عنوان خواهان افراز درخواست افراز داده باشند باید بقیه مالکین مشاعی ملک تا ششدانگ جزء خواندگان باشند یعنی همیه باید جمع مالکیت خواهان و خواندگان ششدانگ ملک باشد.
نکته: گاهی اوقات مالک یک ملک اسامی سایر مالکین را نمی داند و حتی آن ها را نمی شناسد. اداره ثبت نمی تواند اسامی سایر مالکین مشاعی را به خواهان اعلام کند مگر این که مرجع قضایی استعلام کند بنابراین فرد متقاضی افراز در ابتدا باید از طریق تأمین دلیل اسامی سایرین را استعلام کند و سپس درخواست افراز نماید.
نکته: در درخواست افراز باید نام مالک و نشانی وی قید شودو با توجه به قانون و آیین نامه افراز کلیه ابلاغ ها طبق آیین نامه اجرای اسناد رسمی باید صورت گیرد براساس ماده 16 این آیین نامه اقامتگاه متعاملین همان است که در سند قید شده و در این صورت ابلاغ قانونی به آن ها نیز صحیح خواهد بود.
نکته: درخواست افراز توسط نماینده اداره ثبت جهت احراز شرایط سه گانه بالا بررسی می شود وقتی نماینده احراز کرد که درخواست در صلاحیت اداره ثبت است اخطاریه موضوع ماده 3 آیین نامه افراز صادر می شود براساس این اخطاریه زمان مراجعه نقشه بردار در محل برای ترسیم نقشه و حدود به اصحاب افراز ابلاغ می شود . پس از آن زمانی که نقشه حدود ترسیم شد این نقشه توسط رئیس ثبت مطابق ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری ها و ماده 154 قانون ثبت به شهرداری جهت تعییت تکلیف ارسال می شود شهرداری در مورد قابل افراز بودن یک ملک ممکن است یکی از 2 نظر زیر را صادر کند:
1- شهرداری ممکن است که تشخیص دهد که ملک قابل افراز نیست در این صورت رأی عدم افراز صادر می کند این رای مستقیماً قابل اعتراض در دادگاه است.
2- زمانی که شهرداری افراز یک ملک را بلااشکال بداند در این صورت براساس صورتمجلس افراز تنظیم شده از سوی اداره ثبت ، اداره ثبت رای افراز را صادر می کند و سپس طی یک اخطاریه ای به انضمام صورتمجلس افراز و نقشه افراز مراتب را به طرفین ابلاغ می کند این رای ظرف مهلت 10 روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه است.
تفکیک: 2 نوع تفکیک وجود دارد:
1- تفکیک عرصه : طبق ماده 101 قانون شهرداری ها تشخیص این که ملکی قابل تفکیک است یا خیر از وظایف شهرداری ها است بنابراین با مجوز شهرداری و طبق نقشه ای که ممهور به مهر شهرداری است اداره ثبت مکلف به تفکیک است.
2- تفکیک اعیانی: برای تفکیک اعیانی حتما باید پایان کار شهرداری اخذ شود ضمن این که صورتمجلس تفکیکی باید با این پایان کار منطبق باشد. بنابراین اگر قسمتی از ملک (مثل انباری) در پایان کار شهرداری قید نشده باشد و نماینده اداره ثبت نقشه ترسیم شده از ملک را با پایان کار شهرداری منطبق نداند باید مالک در ابتدا با مراجعه به شهرداری پایان کار مکل را اصلاح کند و سپس مجدداً برای تفکیک مراجعه کند.
نکته: در حال حاضر مالک با صورت مجلس تفکیکی تنها می تواند سند تقسیم نامه تنظیم کند و به هیچ نحوی نمی تواند سند انتقال تنظیم نماید.
- تجمیع حدود :
تجمیع حدود در زمانی است که 2 پلاک کامل یعنی به عنوان مثال 6 دانگ پلاک اول با 6 دانگ پلاک دوم بخواهد یک حدود داشته باشند مثلا قرار باشد که در پلاک اول و دوم مجموعه آپارتمانی احداث شود. نکته مهم در بحث تجمیع حدود این است که مالکینی که می خواهند تجمیع حدود انجام دهند باید نسبت مالکیتشان برابر باشد منظور این نیست که در یک پلاک مساوی باشد بلکه بدین معنا است که اگر شخص الف در پلاک اول مالک 2 دانگ یک ملک است باید در پلاک دوم نیز مالک 2 دانگ ملک باشد بنابراین نسبت مالکیت مالکین مشاعی در هردو پلاک باید مساوی باشد.
گزارشگر : شهرزاد علی پور
سردبیر : مهدی مزروعی:
