امتیاز مثبت

تاریخ انتشار : شنبه ۷ آذر ۱۳۹۴ ساعت ۲۰:۳۱

کد مطلب: 1207

گزارش جلسه دوم نشست قضایی با موضوع :بررسی پیش فروش آپارتمان
در تاریخ پنجم اذرماه ۹۴ ، نشستی درادامه نشست قضایی بررسی قانون پیش فروش آپارتمان، با حضور جناب آقای دکتر سیامک بهارلویی و تعدادی از وکلا و کارآموزان وکالت در ساختمان آموزش کانون وکلای دادگستری اصفهان برگزار شد.
دکتر سیامک بهارلویی در این نشست در خصوص سایر نوآوری ها و ویژگی های این قانون صحبت کرد:
جریمه تاخیر: ماده ۶ قانون در ۴ بنداز خسارت تاخیر در انجام تعهدات پیش فروشنده صحبت می نماید و بسته به مورد حداقلی برای این جریمه در نظر می گیرد؛ از جمله تاخیر در انتقال سند پیش خریدار را ملزم به پرداخت جریمه ای بالغ بر روزانه یک در هزار مبلغ قرارداد می نماید.با توجه به نص ماده به نظر می رسد توافق بر درج جریمه ای کمتر از میزان پیش بینی شده در قانون،کان لم یکن، اما توافق بر مبلغی بیش از آن با توجه به صراحت ماده معتبر است. و نکته دیگر اینکه مطالبه خسارت از پیش فروشنده مانع از اعمال خیارات توسط پیش خریدار نخواهد بود.
حق فسخ:در این قانون برخلاف ماده ۳۸۵ قانون مدنی مقررات ویژه ای برای دارا شدن حق فسخ در صورت کم بودن یا زیاد بودن مبیع پیش بینی شده است. ماده ۷ در این خصوص اعلام می کند: «درصورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق‌شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.»
تسهیلات بانکی:نوآوری دیگر این قانون در ماده ۱۰ آن دیده می شود، این ماده بانک ها را ملزم می نماید وجه تسهیلات پیش خریدار را تنها به حساب پیش فروشنده واریز نمایند و در قبال آن مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین أخذ ‌گردد.آوردن عبارت حقوق پیش خریدار به جای اعیان سهم خریداری شده به خاطر رفع ایراد عدم وجود ارکان عقد رهن –موجود بودن عین مرهونه –می باشد، زیرا در زمان انعقاد عقد رهن، اعیانی وجود ندارد تا بتواند در رهن بانک قرار گیرد و به همین خاطر است که قانونگذار از حقوق پیش خریدار صحبت کرده است.
بیمه:در ماده ۹ قانون از بیمه ای اجباری صحبت شده است_ بیمه خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث–و در ذیل ماده نیز آمده است چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

گزارش: زینب کیانی-وکیل دادگستری
سردبیر:مهدی مزروعی-وکیل دادگستری