تاریخ انتشار : جمعه ۳ بهمن ۱۳۹۳ ساعت ۱۴:۰۹
کد مطلب: 865
اجتهاد در مقابل نص (۴)
بسمه تعالی
اخیراً دعوی تخلیه ای که در یکی از شعب دادگاه های عمومی تحت عنوان تخلیه یک باب مغازه مشمول قانون موجر و مستأجر ۱۳۷۶ به لحاظ پایان مدت اجاره مطرح گردیده (و موجر نیز شخصاً اجاره نامه عادی تنظیم شده را که صراحتاً به دریافت سرقفلی و مبلغ آن اشاره نموده ضمیمه دادخواست کرده است) منجر به صدور حکم شده و دادگاه محترم مستأجر را به تخلیه مغازه با دریافت همان مبلغ پرداخت شده اولیه محکوم نموده و پس از اعتراض مستأجر دادگاه تجدیدنظر نیز این حکم را عیناً تأیید نموده است.
قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ جهت تسهیل در امر اجاره اماکن تجاری، مسکونی و غیره با هدف جلوگیری از مشکلات عدیده موجود در قوانین قبلی از جمله حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت به تصویب رسیده است. یکی از تسهیلات پیش بینی شده در این قانون امکان تخلیه سریع این اماکن پس از اتمام مدت اجاره با تقاضای موجر می باشد. البته در این قانون به اراده طرفین و توافقات فی مابین نیز احترام گذاشته شده است. از جمله این توافقات دریافت سرقفلی از مستأجر توسط موجر می باشد که در مواد ۶ الی ۱۰ این قانون و تبصره های آن نسبت به آن تعیین تکلیف شده است.
در تبصره ۲ ماده ۶ این قانون آمده است:« در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد »
و منظور از انتقال شرعی بنابر فتاوای صریح مراجع عظام تقلید از جمله مرحوم حضرت امام خمینی (ره) (کتاب تحریرالوسیله جلد چهارم مبحث سرقفلی) این است که مستأجر در زمان تحویل گرفتن مورد اجاره وجهی را به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت نموده باشد و در این صورت در زمان تخلیه ، حق دریافت سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد و منظور از قیمت عادله روز مبلغی نیست که در قرارداد ذکر گردیده، بلکه ارزش روز سرقفلی مغازه است که می بایست توسط اهل خبره ودر صورت بروز اختلاف و طرح دعوی توسط کارشناسان رسمی دادگستری تعیین گردد!!!
در این زمینه قضات دادگستری استان تهران در پاسخ به سئوال ذیل:
« با توجه به اینکه ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ اخذ سرقفلی را تجویز نموده است آیا در انقضاء مدت اجاره و تخلیه باید معادل همان مبلغ اخذ شده به مستأجر مسترد شود یا با توجه به تبصره ۲ همین ماده قیمت عادله روز باید پرداخت گردد؟»
چنین پاسخ داده اند:
عبارت صدر ماده ۶ این قانون «هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید» با تبصره ۲ همین ماده که مقرر داشته « در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد» تعارضی ندارد. به عبارت دیگر گرفتن وجهی به عنوان سرقفلی از مستأجر، فی الواقع یکی از طرق انتقال شرعی سرقفلی (موضوع تبصره ۲) می باشد و طرق شرعی دیگر ممکن است به صورت صلح و هبه و غیر آن باشد. لذا در موردی که مالک مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر گرفته باشد (صدر ماده ۶) هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
بنابراین صدور حکم تخلیه ملک تجاری با دریافت مبلغ ذکر شده در قرارداد اجاره، از نظر شرعی و قانونی محل اشکال بوده و موجب تضییع حقوق مستأجرین خواهد شد.
سعید آقاباباگلی وکیل دادگستری
