کارگاه آموزشی کارآموزان وکالت در تاریخ 92/11/8 با سخنرانی حسن وثیق زاده انصاری، عضو کمیسیون کارآموزی و با موضوع، پاسخ به سئوالات حقوق ثبت اختبار دوره ی ۲۹ تشگیل گردید. اهم مباحث مطروحه به منظور دسترسی علاقمندان ارائه می شود.
1- خانم نرگس به استناد سند رسمی ازدواج خود ، تقاضای صدور اجرائیه جهت وصول مهریه اش را نموده و بلافاصله از اداره اجرای ثبت اصفهان ، تقاضای ممنوع الخروج شدن شوهرش بنام احمد و نیز توقیف کلیه اموال وی را نموده است . احمد که برای معالجه بیماری صعب العلاج خود ، قصد خروج
مطابق بند ج ماده 2 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، مرجع درخواست اجرای مهریه و صدور دستور اجرا، دفترخانه تنظیم کننده سند ازدواج مربوطه است.
از کشور را داشته بعد از مطلع شدن از ممنوع الخروجی خود به اداره اجرای ثبت مراجعه و متوجه میشود که در قبال سیصد میلیون تومان صداق نرگس ، کل اموالش که بالغ بر دو میلیارد تومان است توقیف گردیده است ( از جمله یک قطعه زمین مشاعی ) احمد به دفتر وکالت شما مراجعه نموده ، اینک به سئوالات ذیل پاسخ دهید .
الف : اگر احمد ، مدارکی ارائه کند دال بر اینکه قبلاً نیمی از صداقیه نرگس را به او پرداخت کرده است ، در این خصوص چه اقدامی باید انجام دهد ؟
در این خصوص باید به عنوان شکایت از دستور اجرا، مطابق مواد 5-1 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی (مصوب 27/6/1322) به دادگاه حقوقی حوزه محل صدور دستور اجرا، دادخواستی به خواسته ی حکم بطلان دستور اجرا تقدیم شود و در ضمن دادخواست صدور قرار توقیف عملیات اجرائی نیز تقاضا گردد وگرنه مانع ادامه ی عملیات اجرائی نخواهد بود.
نکته 1:
مطابق ماده 5 قانون مذکور، قرار مذکور نوعی تأمین خواسته است. (نه دستور موقت)
نکته 2: مطابق بند ج ماده 2 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، مرجع درخواست اجرای مهریه و صدور دستور اجرا، دفترخانه تنظیم کننده سند ازدواج مربوطه است.
نکته 3:
چنانچه مستند زوج، سند رسمی دلالت کننده بر اقرار زوجه به دریافت مهریه باشد، زوجه
توقیف مستلزم منع نقل و انتقال است در حالی که پس از افراز، توقیف در سهم مالکانه بدهکار، ادامه پیدا می کند.
می تواند با استناد به مفاد تبصره ماده 70 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک و نیز صدر ماده ی مذکور مبنی بر اثبات مجعولیت یا با استناد به ماده ی 1277 قانون مدنی در دادگاه از خود دفاع نماید.
ب : اگر احمدقصد افراز مالکیت خود از زمین مشاعی مذکور را داشته باشد تکلیف چیست ؟
با توجه به ماده ی اول قانون افراز و فروش املاک مشاع (مصوب 22/8/1357) اقدام می گردد. اما آنچه از اهمیت برخوردار است، این امر است که آیا بین توقیف ملک مشاعی و افراز آن منافاتی وجود دارد؟
براساس دلایل ذیل بین این دو موضوع، منافاتی وجود ندارد:
1) مطابق تبصره همان ماده فقط نسبت به ملک مشاعی که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده تا زمان رفع تعارض اقدام به افراز نخواهد شد. بنابراین سکوت قانونگذار در مقام بیان نسبت به ملک توقیف شده، حاکی از عدم ممنوعیت افراز است.
2) افراز باعث نافع شدن ملک یعنی متعلق حق بستانکار می باشد و منافاتی با حقوق وی ندارد.(مستنبط از مواد 793 و 794 قانون مدنی)
3) توقیف مستلزم منع نقل و انتقال است در حالی که پس از افراز، توقیف
رویه ی ادارات ثبت برای انجام افراز ملک توقیفی یا در وثیقه این است که از مرجع بازداشت کننده یا مرتهن استعلام می نمایند که به طور معمول هم با پاسخ مثبت آن ها همراه است. ضمن اینکه باعث نظارت بیشتر آن ها در هنگام افراز و تعیین سهم بدهکار خواهد بود.
در سهم مالکانه بدهکار، ادامه پیدا می کند.
رویه ی عملی : رویه ی ادارات ثبت برای انجام افراز ملک توقیفی یا در وثیقه این است که از مرجع بازداشت کننده یا مرتهن استعلام می نمایند که به طور معمول هم با پاسخ مثبت آن ها همراه است. ضمن اینکه باعث نظارت بیشتر آن ها در هنگام افراز و تعیین سهم بدهکار خواهد بود.
ج: اگر احمد بخواهد سریعاً برای مداوای بیماری خود به خارج سفر کند، چه اقدامی می تواند انجام دهد ؟ مطابق ماده ی 201 آیین نامه ی اجرای مفاد اسناد رسمی (ناظر بر ماده ی 17 قانون گذرنامه)، در صورت ضرورت برای یک نوبت، حداکثر به مدت 8ماه در قبال اخذ تضمین ملکی از بدهکار، با خروج وی موافقت می گردد.
نکته: با توجه به تعریف ممنوع الخروج در ماده ی اول آیین نامه ی اجرای مفاد اسناد رسمی، به نظر می رسد فرد بدهکاری که به میزان بدهی وی، اموالش توقیف شده است، نمی توان ممنوع الخروج نمود. اما از سوی دیگر اطلاق ماده 17 قانون گذرنامه، ممکن است ناظر بر موضوع مورد بحث باشد.
د : اگر یک واحد آپارتمان که احمد یکسال قبل آنرا به موجب بیع نامه عادی به غیر فروخته است ،نیز در جریان اجراء بازداشت شده باشد و عملاً امکان انتقال رسمی به خریدار موجود نباشد ، خریدار چه اقداماتی را تا حصول نتیجه و در چه مرجعی ، می تواند انجام دهد ؟ هرچند در واقع، موضوع شکایت از عملیات اجرا منطبق بر ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، بوده که باید به رئیس ثبت محل تقدیم گردد. اما با توجه به اینکه مستند شکایت، قولنامه عادی است که مخالف سند رسمی مالکیت می باشد که مطابق مواد 22،48،71،72،73 قانون ثبت، قابلیت استماع و پذیرش در ادارات و محاکم را ندارد، لذا خریدار بدواً باید از طریق محاکم، الزام
با توجه به تعریف ممنوع الخروج در ماده ی اول آیین نامه ی اجرای مفاد اسناد رسمی، به نظر می رسد فرد بدهکاری که به میزان بدهی وی، اموالش توقیف شده است، نمی توان ممنوع الخروج نمود. اما از سوی دیگر اطلاق ماده 17 قانون گذرنامه، ممکن است ناظر بر موضوع مورد بحث باشد.
و انتقال و تنظیم سند رسمی مالکیت را خواسته و ضمناً دستور موقت بر توفیف عملیات اجرایی ثبت را همزمان با دعوای مذکور بخواهد و پس از اخذ حکم قطعی به نفع خود مطابق م 96 آیین نامه ی اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا در خواست خودداری اداره ی ثبت از مزایده ی مال توقیف شده را بنماید.
2
- اگریکی از ورثه که اصل سند مالکیت ملک موروثی نزد اوست از ابراز آن به سایر وارث و اداره ثبت خودداری کند و ورثه تقاضای صدور سند مالکیت جداگانه سهمیه خود را از ما ترک داشته باشند ، مطابق مقررات ثبتی ، چه اقدام قانونی صورت می گیرد ؟
مطابق تبصره 3 ماده 120 اصلاحی سال 1380 آیین نامه ی قانون ثبت اسناد املاک اداره ی ثبت به شخصی که سند را نزد خود نگه داشته، اخطار نموده و ده روز فرصت می دهد، چنانچه در این مدت، سند مالکیت را به اداره ی ثبت، تحویل ندهد، اقدام به درج آگهی در روزنامه ی کثیر الانتشار نموده و سپس سند مالکیت وارث مذکور را به میزان سهم او صادر نموده و به کلیه ی دفاتر رسمی بخشنامه نموده که هر موقع سند مالکیت(مورث) ابراز شد آن را اخذ و به اداره ی ثبت ارسال نمایید تا ابطال گردد.
مهمترین قوانین ثبتی در آزمون اختبار کتبی:
1- قانون ثبت اسناد و املاک (مصوب 1310) و اصلاحیه های آن از قبیل مواد 147 و 148)
2- قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی (مصوب 1322)
3- لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض (مصوب 1333)
4- آیین نامه ی اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء (مصوب 1387)
5- قانون افراز و فورش املاک مشاع (مصوب 1357)
6- قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی (مصوب 1390)
7- آیین نامه های قوانین فوق الذکر 8- قانون مدنی (اسناد)
نکته: معرفی مقررات فوق به مفهوم عدم لزوم اطلاع از دیگر مقررات ثبتی و یا عدم استفاده از آن ها مخصوصاٌ در اختبار شفاهی نمی باشد.
