کارگاه آموزشی تحلیل و بررسی ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری توسط جناب آقای علی اکبر آبادگر-وکیل محترم دادگستری به همت کمیسیون آموزش کانون وکلای دادگستری اصفهان در دفتر کانون وکلای دادگستری اصفهان واقع در خیابان کوالالامپور برگزار گردید. اهم مباحث مطروحه جهت دسترسی علاقمندان ارائه می گردد:
ماده۱۰۱ـ ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاهها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود.
بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین‌تکلیف از سوی شهرداری مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصابهای مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (۵)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌نماید.
کمیسیون ماده (۵) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می‌نماید.
تبصره۱ـ رعایت حدنصابهای تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حدنصابها، ضوابط، آیین‌نامه‌ها و دستورالعملهای مرتبط با قوانین از جمله قوانین ذیل، در تهیه و تأیید کلیه نقشه‌های تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداریها الزامی است:
ـ مواد (۱۴) و (۱۵) قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۶۶
ـ قانون منع‌فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال ۱۳۸۱
ـ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب سال ۱۳۷۴ و اصلاحات بعدی آن
ـ قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ـ اقتصادی مصوب سال ۱۳۸۵ و اصلاحات بعدی آن
ـ ماده (۵) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی آن
تبصره۲ـ در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره (۱) ماده (۱۱) قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۶۶ اقدام خواهدشد.
تبصره۳ـ در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (۲۵%) و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (۲۵%) از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.
تبصره۴ـ کلیه اراضی حاصل از تبصره (۳) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می‌شود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهدکرد.
در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین موردتفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.
تبصره۵ ـ هرگونه تخلف از موضوع این قانون در تفکیک یا افراز اراضی، جرم تلقی‌شده و متخلفین، طبق قانون مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری تحت پیگرد قانونی قرار خواهندگرفت.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیست و هشتم فروردین ماه یکهزار و سیصد و نود مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۷/۲/۱۳۹۰ به تأیید شورای نگهبان رسید.
نکته ۱: در این قانون عبارت افراز و تفکیک در کنار یکدیگر قرار گرفته است ولی این امر به معنای یکسان بودن معنای این دو اصطلاح نیست. افراز درخصوص املاک مشاعی است که مالکین آنها به دلیل اختلاف با یکدیگر ادامه شراکت را مناسب نمی بیند.
افراز با تقسیم رابطه نزدیک دارد. افراز در خصوص املاک غیرمنقول است درحالی که تقسیم در خصوص اموال منقول و غیرمنقول هردو به کار می رود هرچند که متبادر به ذهن از واژه تقسیم، تقسیم ترکه است.
نکته ۲: با تصویب این قانون همچنان تفکیک اراضی در صلاحیت اداره ثبت می باشد و تنها در مورد استثنایی مندرج در ماده ۱۰۱ اصلاحی در صلاحیت دادگاه است.
نکته ۳: به موجب تبصره ۱ ماده ۱۰۱ اصلاحی در تهیه و تأیید کلیه نقشه‌های تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداریها الزامی است:
ـ مواد (۱۴) و (۱۵) قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۶۶
ـ قانون منع‌فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال ۱۳۸۱
ـ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب سال ۱۳۷۴ و اصلاحات بعدی آن
ـ قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ـ اقتصادی مصوب سال ۱۳۸۵ و اصلاحات بعدی آن
ـ ماده (۵) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی آن
نکته ۴: تفاوت های ماده ۱۰۱ اصلاحی و ماده سابق:
۱- در ماده سابق برای تهیه نقشه تفکیکی ضابطه ای تعیین نشده بود در حالی که در قانون اصلاحی ضابطه مشخص شده است ( از جمله این که باید قدرالسهم شهرداری ملاک شود!!!).
۲- شهرداری حداکثر ظرف سه ماه باید در خصوص نقشه ارائه شده مالک تعیین تکلیف نماید در حالی که در ماده سابق، شهرداری مکلف بود که در مدت دوماه تعیین تکلیف نماید.
۳- ورود دادگاه ها در عرصه تفکیک
۴- نصف اراضی (حدوداً) در تفکیک و افراز از مالک گرفته می شود ! ! ! .
۵- به مالک اجازه داده شده که بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین‌تکلیف از سوی شهرداری مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید.
۶- در تبصره ۳ ذکر شده که در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (۲۵%) و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (۲۵%) از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید. در تبصره ۳ این ماده برای کسر ۵۰درصد ۳ شرط وجود دارد: ۱- باید اراضی باشد (آیا منظور از اراضی فقط زمین است یا شامل عرصه و اعیان نیز می شود ؟؟؟) ۲- باید سند مالکیت ۶دانگ داشته باشد ۳- شامل املاک جریانی که در جریان ثبت هستند نمی شود.
نکته ۵: در این ماده درخصوص تفکیک املاک ۲حالت پیش بینی شده است:
۱- بعد از تسلیم نقشه به شهرداری، شهرداری باید به مالک رسید و گواهی تسلیم کند و شهرداری ظرف ۳ماه آن را تأیید کند و مالک با تسلیم به اداره ثبت از اداره ثبت سند تفکیکی دریافت کند.
۲- شهرداری به هردلیلی !!! نمی خواهد یا نمی تواند در مهلت ۳ ماهه تعیین تکلیف نماید.
نکته ۶: اشکالات ورود دادگاه در امر تفکیک:
۱- ضابطه ای در مورد صلاحیت دادگاه تعیین نشده است.
۲- ماهیت تقاضا مشخص نیست. آیا دادخواست است یا درخواست؟ مالی است یا غیر مالی؟ (در دفاتر خدمات الکترونیکی اصلاً چنین پیش فرضی وجود ندارد !!!) .
۳- آیا امر حسبی است یا ترافعی؟ خوانده دعوا کیست؟ آیا می توان شهرداری یا اداره ثبت را به عنوان خوانده تعیین نمود.
گزارش: شهرزاد علی پور
سردبیر:مهدی مزروعی
