کارگاه آموزشی کارآموزی وکالت: ۱۶/۷/۹۴
موضوع «نکات کاربردی پیرامون حقوق ثبت اسناد و املاک»
سخنران: سرکار خانم قویدل (ریاست محترم ثبت اسناد و املاک منطقه جنوب اصفهان)
روز پنجشنبه ۱۶/۰۷/۱۳۹۴ کارگاه آموزشی کارآموزی وکالت توسط سرکار خانم قویدل (ریاست محترم ثبت اسناد و املاک منطقه جنوب اصفهان) با موضوع «نکات کاربردی پیرامون حقوق ثبت اسناد و املاک» در سالن آمفی تئاتر کانون وکلای اصفهان برگزار گردید.اهم مباحث مطروحه جهت دسترسی علاقمندان ارائه می گردد:
تفاوت افراز و تفکیک:
۱- در تفکیک ممکن است مالک یک نفر باشد ولی در افراز باید مالک بیش از یک نفر باشد.
۲- در تفکیک بحث تفکیک اعیانی وجود د ارد در حالی که افراز بدین نحو امکان پذیر نیست.
۳- در افراز مالکین متعدد یا به یکدیگر دسترسی ندارند و یا با یکدیگر توافق ندارند در این صورت درخواست افراز سهم مشاعی باید ابتدائاً از طریق اداره ثبت صورت گیرد.
بررسی افراز:
درخواست افراز با وجود ۳شرط زیر باید در ایتدا به اداره ثبت داده شود:
۱- جریان ثبتی یک ملک خاتمه یافته باشد. براساس ماده ۱ قانون افراز املاکی جریان ثبتی اش خاتمه یافته که تحدید حدود آن به نحو صحیح به عمل آمده و صورت مجلس تفکیکی نیز داشته باشد.
۲- نسبت به آن ملک سند مالکیت معارض صادر نشده باشد.
۳- بین خواهان و خواندگان(اصحاب افراز) شخص صغیر یا محجوری نباشد.
بنابراین اگر ملک دارای تمامی شرایط بالا باشد درخواست افراز آن ملک ابتدائاً از طریق اداره ثبت انجام می گیرد در غیر این صورت در صلاحیت دادگاه است.
نکته۱ : اگر یک یا دو نفر از مالکین مشاعی به عنوان خواهان افراز درخواست افراز داده باشند باید بقیه مالکین مشاعی ملک تا ششدانگ جزء خواندگان باشند یعنی باید جمع مالکیت خواهان و خواندگان ششدانگ ملک باشد.
نکته۲ : در درخواست افراز باید نام و نشانی مالکین قید شود. با توجه به قانون و آیین نامه افراز کلیه ابلاغ ها طبق آیین نامه اجرای اسناد رسمی باید صورت گیرد براساس ماده ۱۶ این آیین نامه اقامتگاه متعاملین همان است که در سند قید شده و در این صورت ابلاغ قانونی به آن ها نیز صحیح خواهد بود.
نکته ۳ : اگر مالک اسامی سایر مالکین را نداند و یا آن ها را نشناسد،اداره ثبت نمی تواند اسامی سایر مالکین مشاعی را به وی اعلام نماید مگر این که مرجع قضایی استعلام کند. بنابراین فرد متقاضی افراز در ابتدا باید از طریق تأمین دلیل اسامی سایرین را استعلام کند و سپس درخواست افراز نماید.
نکته ۴: درخواست افراز توسط نماینده اداره ثبت جهت احراز شرایط سه گانه بالا بررسی می شود زمانی که نماینده اداره ثبت احراز نمود که درخواست در صلاحیت اداره ثبت است اخطاریه موضوع ماده ۳ آیین نامه افراز صادر می شود براساس این اخطاریه زمان مراجعه نقشه بردار در محل برای ترسیم نقشه و حدود به اصحاب افراز ابلاغ می شود . پس از آن زمانی که نقشه حدود ترسیم شد این نقشه توسط رئیس ثبت مطابق ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری ها و ماده ۱۵۴ قانون ثبت به شهرداری جهت تعیین تکلیف ارسال می گردد. نکته مهم: شهرداری در مورد قابل افراز بودن یک ملک ممکن است یکی از ۲ نظر زیر را صادر کند:
۱- تشخیص دهد که ملک قابل افراز نیست در این صورت رأی عدم افراز صادر می شود این رأی مستقیماً قابل اعتراض در دادگاه است.
۲- اگر شهرداری افراز یک ملک را بلااشکال بداند در این صورت براساس صورتمجلس افراز تنظیم شده از سوی اداره ثبت ، اداره ثبت رأی افراز را صادر می کند و سپس مراتب را طی یک اخطاریه به انضمام صورتمجلس افراز و نقشه افراز، به طرفین ابلاغ می کند این رأی ظرف مهلت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه است.
بررسی تفکیک:
۲ نوع تفکیک وجود دارد:
۱- تفکیک عرصه : طبق ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها تشخیص این که ملکی قابل تفکیک است یا خیر از وظایف شهرداری ها است بنابراین با مجوز شهرداری و طبق نقشه ای که ممهور به مهر شهرداری است اداره ثبت مکلف به تفکیک است.
۲- تفکیک اعیانی: برای تفکیک اعیانی حتما باید پایان کار شهرداری اخذ شود ضمن این که صورتمجلس تفکیکی باید با این پایان کار منطبق باشد. بنابراین اگر قسمتی از ملک در پایان کار شهرداری قید نشده باشد و نماینده اداره ثبت نقشه ترسیم شده از ملک را با پایان کار شهرداری منطبق نداند باید مالک در ابتدا با مراجعه به شهرداری پایان کار را اصلاح نموده و سپس مجدداً برای تفکیک مراجعه کند.
بررسی تجمیع حدود :
زمانی که ۲ پلاک کامل به عنوان مثال ۶ دانگ پلاک اول با ۶ دانگ پلاک دوم بخواهد یک حدود داشته باشند مثلا قرار باشد که در پلاک اول و دوم مجموعه آپارتمانی احداث شود، بحث تجمیع حدود مطرح می گردد.
نکته مهم:وقتی مالکین بخواهند تجمیع حدود انجام دهند باید نسبت مالکیت آن ها برابر باشد. منظور از این امر این نیست که نسبت مالکیت در یک پلاک مساوی باشد بلکه بدین معنا است که اگر شخص الف در پلاک اول مالک ۲ دانگ یک ملک باشد باید در پلاک دوم نیز مالک ۲ دانگ ملک باشد. بنابراین نسبت مالکیت مالکین مشاعی در هردو پلاک باید مساوی باشد.
گزارش : شهرزاد علی پور
سردبیر : مهدی مزروعی
