امتیاز مثبت

تاریخ انتشار : يکشنبه ۱ آذر ۱۳۹۴ ساعت ۱۲:۲۷

کد مطلب: 1199

در ادامه سلسله نشست های قضایی، در تاریخ 28 آبان 94 نشستی با موضوع نقد و بررسی قانون پیش فروش آپارتمان مصوب 1389 ،به همت کمیسیون آموزش کانون وکلای دادگستری اصفهان و با حضور جناب آقای دکتر سیامک بهارلویی –مدرس دانشگاه- ، چند تن از اعضای کمیسیون آموزش و تعدادی از وکلا و کارآموزان وکالت در ساختمان آموزش این کانون برگزار شد.
دکتر بهارلویی در ابتدا مقدمه ای از هدف قانونگذار در ایجاد نظم و امنیت در حوزه املاک و اجباری نمودن کلیه قراردادهای راجع به املاک برای نیل به این هدف، در قانون ثبت مصوب 1310 صحبت کرد. وی در ادامه گفت: « متاسفانه پیش بینی های قانونگذار در قانون ثبت دچار تفسیرهایی غلط از جمله رویه دادگاه ها در پذیرش اسناد عادی در دعاوی ملکی شده و نظریات مشورتی نیز همسو با رویه های ایجاد شده به افزایش بی نظمی و به تبع آن افزایش دعاوی در حوزه املاک دامن زدند و به همین خاطر بود که قانونگذار در قانون پیش فروش سعی کرد به مبنای اولیه قانون ثبت یعنی اجباری بودن ثبت، در خصوص ساختمان های در حال ساخت رجوع کند. »
دکتر بهارلویی در ادامه نشست از ویژگی ها و نوآوری های قانون صحبت کرد که ذیلا به آن اشاره می شود؛
مسئولیت کیفری : در مواد 23 و 24 قانون برای فروشندگان و مشاورین املاکی که قرارداد را بدون رعایت برخی شرایط قانون تنظیم کرده اند مسئولیت کیفری در نظر گرفته شده است.
در ماده 23 آمده است، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ‌٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. و در ماده 24 برای مشاورینی که خود راسا اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش می نمایند در مرتبه اول تعلیق یک ساله، در مرتبه دوم تعلیق دو ساله پروانه کسب و در مرتبه سوم ابطال پروانه پیش بینی شده است. قانونگذار جرائم فوق را قابل گذشت دانسته و تعقیب را منوط به شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی می داند.
درج موارد ضروری در قرارداد: ماده 2 از مواردی نام می برد که درج آن در قرارداد پیش فروش اجباری است.
برخی از این موارد عبارتند از: اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود، شماره قبوض اقساطی برای بها، زمان تحویل و انتقال قطعی، زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی، تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله و ...
تعیین داور: در راستای سیاست قانونگذار در خصوص جلوگیری از ورود پرونده به سیستم دادگستری، در ماده 20 این قانون نیز از اجباری بودن شرط داوری در قرارداد صحبت شده است.
مالکیت تدریجی: از دیگر ویژگی های این قانون مالکیت تدریجی ای است که برای پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، در ملک پیش‌فروش‌شده ایجاد می‌گردد و برای تامین حق خریدار نیز قانونگذار در ماده 15 توقیف و تامین عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده را به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار قبل از انتقال رسمی ممنوع کرده است.

عدم نیاز به انتقال اجرایی و دستور دادگاه: از دیگر ویژگی های این قانون ماده 13 آن است که به پیش خریدار اجازه می دهد بدون مراجعه به دادگاه تنها با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات،تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید.

گزارش:زینب کیانی-وکیل دادگستری
سردبیر:مهدی مزروعی-وکیل دادگستری