مسائل کاربردی در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶
کارگاه آموزشی کارآموزان وکالت در تاریخ ۳/۷/۹۳ با سخنرانی آقای سعید آقابابا گلی، محترم دادگستری با موضوع بحث پیرامون مسائل کاربردی در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ به انضمام طرح مسأله ای در این باب تشکیل شد. اهم مباحث مطروحه به منظور دسترسی علاقمندان ارائه می شود.
مسأله مورد بحث :
آقای (الف) در تاریخ ۱۵/۹/۱۳۶۵ طی انعقاد قرارداد رسمی اقدام به اجاره دادن یک باب مغازه ملکی خود واقع در شهر فلاورجان به آقای (ب) بدون دریافت سرقفلی جهت اشتغال به شغل آهنگری به مدت ۳ سال با اجاره ماهیانه یکصد هزار ریال نموده است.
در تاریخ ۱/۹/۱۳۷۶ مستأجر فوت می نماید. در زمان تقسیم ماترک وراث ایشان که شامل دو فرزند پسر و یک فرزند دختر و همسر و مادر وی می باشند سهم الارث خود از حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت را به فرزند ذکور بزرگتر آقای (ج) واگذار می نمایند.
نامبرده پس از استقرار در مغازه و وصول اخطاریه شهرداری محل مبنی بر مزاحم بودن این شغل طبق مصوبه کمیسیون ماده ۲۰ شورای شهر فلاورجان و لزوم تغییر شغل در این مغازه، اقدام به انجام تعمیرات لازم و تزیین آن و نصب درب سکوریت و ویترین نموده و به شغل فروش آجیل و خشکبار مشغول می گردد. آقای (ب) از ابتدای سال ۱۳۷۵ به علت بیماری و بستری بودن در منزل اجاره بهای مغازه را پرداخت نکرده و آقای (ج) نیز اجاره بها پرداخت نمی کند.
نکته اول : فرض سؤال اصلاً مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نمی شود!! بلکه مشمول ماده واحده ای مصوب ۱۵/۸/۱۳۶۵ است که مقرر می دارد اماکن تجاری که بدون دریافت سرقفلی با قرارداد رسمی اجاره داده می شوند، در زمان سررسید ذکر شده در قرارداد می توان تخلیه آنها را درخواست نمود.
نکته دوم : طبق ماده ۳۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ این قانون در مناطقی اعمال می شود که وزارت دادگستری با جلب نظر وزارت مسکن و شهرسازی لزوم اجرای آن را اگهی نموده باشد؛ لکن، در آگهی روزنامه رسمی نامی از شهر فلاورجان آورده نشده است لذا از این باب نیز قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ را نمی توان در شهر فلاورجان اعمال نمود.
تذکر: با وجود اینکه مسأله مورد بحث با توجه به دو نکته فوق مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ نیست ولی در پاسخ به سؤالات ذیل فرض را بر این می گذاریم که مشمول همین قانون می باشد.
سؤال اول: آقای (الف) دعوایی به خواسته های تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط و تعدیل اجاره بها و مطالبه اجور معوقه علیه آقای (ج) مطرح نموده است. اگر شما وکیل مستأجر باشید چگونه از حقوق موکل خود دفاع می کنید؟
نکته اول: مطرح کردن این سه دعوا به طور هم زمان هیچ ایرادی نداشته و این سه دعوا با یکدیگر قابل جمع می باشد.
تعدی و تفریط و تغییر شغل دو مبحث جداگانه در قانون روابط موجر و مستأجر است. از منظر قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ تعدی و تفریط یعنی کارهایی که مستأجر بدون اجازه موجردر مورد اجاره انجام داده و باعث لطمه زدن و ایجاد تغییراتی در آن می شود البته تعیین اینکه آیا اعمال انجام شده تعدی و تفریط هست یا خیر با دادگاه می باشد. در فرض مسأله ما که صراحتاً گفته تزیین و نصب درب و سکوریت و ... انجام شده؛ عمل صورت گرفته را نمی توان مصداق تعدی و تفریط دانست.(ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶)
نکته دوم: اخطاریه شهرداری ذکر شده در فرض سؤال هیچگونه تأثیری نداشته از آن جهت که قانون روابط موجر و مستأجر یک قانون امری و الزام آور بوده و مصوبات شورای شهر در برابر آن محلی از اعراب ندارد و به طریق اولی نمی تواند تأثیری در رأی دادگاه داشته باشد.
سؤال دوم: آیا آقای (الف) می تواند مغازه را به لحاظ تغییر شغل تخلیه نماید ؟
چنانچه در قرارداد اجاره اشاره به شغل خاصی نشده باشد، این قرارداد آزاد بوده و مستأجر می تواند هر شغلی که می خواهد، داشته باشد ولی در فرض سؤال ما از آنجا که صراحتاً به شغل آهنگری اشاره نموه طبق بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ اگر مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد موجر می تواند تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید مگر اینکه عرفاً شغل جدید مشابه شغل سابق باشد.
نکته : ما دعوایی تحت عنوان "الزام موجر به اجازه برای تغییر شغل" نداریم و مطرح کردن دعوایی با این عنوان اساساً اشتباه می باشد.
سؤال سوم: آیا آقای (الف) می تواند دعوای تخلیه به لحاظ واگذاری به غیر مطرح نماید؟
خیر، زیرا انتقال صورت گرفته در فرض سؤال انتقال قهری بوده و وراث، قائم مقام مورث خود می باشند و واگذاری سهم الارث همه به یک نفر تأثیری در ماهیت امر ندارد و این انتقال، انتقال به غیر محسوب نمی شود.
سؤال چهارم: نحوه طرح دعوای تخلیه به لحاظ نپرداختن اجاره بها (با توجه به رسمی بودن قرارداد) چگونه است ؟
نپرداختن اجاره بها، تخلفی است که اگر ثابت شود منجر به تخلیه مورد اجاره بدون پرداختن سرقفلی می شود.
در مورد قراردادهای رسمی که در دفترخانه تنظیم می شود هرگاه اجاره بها پرداخت نگردد، موجر باید از طریق دفترخانه اقدام نماید. دفترخانه به تقاضای موجر برای مستأجر اخطاریه ای مبنی بر پرداخت اجاره بها ارسال می نماید. اگر مستأجر با وجود ارسال اخطاریه اجاره بهای معوقه را ظرف ۱۰ روز پرداخت ننمود، دفترخانه به تقاضای موجر اجرائیه ای صادر می نماید که این اجرائیه نیز به مستأجر ابلاغ و سپس اجرا می شود. اگر مستأجر پس از صدور اجرائیه، اجور معوقه را بپردازد، اجرای ثبت، تخلیه را متوقف می نماید. البته در چنین حالتی اگر در قرارداد اجاره شرطی با این مضمون وجود داشته باشد که :"چنانچه اجاره بها ظرف ۱۰ روز از تاریخ سررسید پرداخت نگردد ...." موجر می تواند به استناد تخلف از این شرط به دادگاه مراجعه و تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.
در مورد قرارداد های عادی اجاره چنانچه اجاره بها پرداخت نگردد موجر باید اظهارنامه ای برای مستأجر ارسال نماید که در این اظهارنامه باید میزان دقیق بدهی مستأجر تا به آن روز قید شده باشد. اگر مستأجر با وجود ارسال این اظهارنامه اجور معوقه را ظرف مهلت ۱۰ روز نپردازد موجر می تواند برای تخلیه و وصول اجور معوفه به دادگاه مراجعه نماید. چنانچه مستأجر تا قبل از صدور حکم قطعی اجور معوقه را به انضمام بیست درصد از آن به موجر یا صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی شود و مستأجر به پرداخت هزینه دادرسی محکوم میشود ولی در این حالت نیز چنانچه در طول یک سال اجاره ای ۲ مرتبه پرداخت اجاره بها به تعویق بیفتد و موجر برای مستأجر اظهارنامه ارسال نماید در بار سوم موجر می تواند مستقیماً به دادگاه مراجعه و تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید. (بند ۹ و تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶)
نکته : رویه عملی اینگونه است که در قراردادهای رسمی اجاره، موجر برای تخلیه باید حتماً به دفاتر ثبت رجوع نماید ولی مطابق با آراء وحدت رویه موجود این رویه اشتباه می باشد و در واقع مراجعه موجر به دفاتر ثبت در موردی که قرارداد اجاره رسمی است الزامی نبوده و به عبارتی موضوعیت نداشته بلکه طریقیت دارد.
*گزارش:کلارا آقایی
