کارگاه آموزشی کمیسیون کارآموزی ۱۷/۲/۹۴
موضوع « نکات کاربردی در قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶»
کارگاه آموزشی کمیسیون کارآموزی روز پنجشنبه ۱۷/۰۲/۱۳۹۴ در آمفی تئاتر کانون وکلای دادگستری استان اصفهان توسط آقای سعید آقاباباگلی (وکیل محترم دادگستری) با موضوع « نکات کاربردی در قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶» برگزار شد. اهم مباحث مطروحه جهت دسترسی علاقمندان ارائه می گردد:
سوال جلسه:
چنانچه قرارداد خرید سرقفلی ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ بدون ذکر مدت و تعیین اجاره بهای ماهانه منعقد گردد:
۱- در چه زمانی مالک می تواند تقاضای تخلیه نماید؟
۲- آیا تقاضای تخلیه ملک به جهات مورد نظر در قانون سال ۱۳۵۶ مانند نیاز شخصی و یا تغییر شغل امکانپذیر میباشد؟ درچه مواردی؟
۳- آیا اقداماتی مانند انتقال به غیر بدون اجازه مالک و یا سایر تخلفات در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ تأثیری در محرومیت و یا عدم محرومیت خریدار سرقفلی در مطالبه آن به نرخ روز دارد؟
۴- چنانچه نقل و انتقال سرقفلی ضمن انعقاد عقد اجاره و پرداخت آن بصورت ماهانه باشد آیا با انقضای عقد اجاره مستأجر استحقاق دریافت سرقفلی به نرخ روز را دارد؟
۵- منظور از نرخ روز چیست؟ آیا می توان مبلغ سرقفلی را طبق شاخص محاسبه نمود؟
نکته ۱: سیر تاریخی قوانین مربوط به موجر و مستاجر: قانون راجع به تعدیل مال الاجاره ها ۱۳۱۷، قانون روابط مالک و مستاجر ۱۳۳۹، قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۶۲، ماده واحده اصلاح تبصره یک ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۶۴ مصوب ۱۳۶۵، قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
نکته ۲: در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ به سرقفلی اشاره نشده است و این اصطلاح در قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶ استفاده شده است. آنچه که میان عموم مردم مطرح است بحث سرقفلی است و نه کسب وپیشه. سرقفلی به طور کلی آن چیزی است که مستاجر در ابتدای عقد اجاره به مالک می پردازد در حالی که حق کسب و پیشه یک ارزش افزورده است که در طول زمان ایجاد می شود و با توجه به فاکتورهای شخصی و نوعی در مورد هر شغل و هر شخصی متفاوت است. در عرف این دو اصطلاح یک چیز تلقی می شود حتی برخی از قضات نیز این دو را یکی می دانند در حالی که این دو اصطلاح با یکدیگر متفاوت اند. هر مستاجری که در محل کسب مشغول است ممکن است دارای یکی از چهار حالت زیر باشد:
۱) هم حق کسب و پیشه و هم سرقفلی داشته باشد.
۲) هیچ یک این دو را نداشته باشد.
۳) فقط حق سرقفلی داشته باشد.
۴) فقط حق کسب و پیشه داشته باشد.
از سوی دیگر آنچه به حق کسب و پیشه و تجارت مصطلح شده لزوماً شامل هر سه معنا نیست. حق کسب مخصوص کسبه، حق پیشه مخصوص پیشه وران و کسانی است که کار یدی انجام می دهند و تجارت مخصوص تجار است. در حالی که به طور کلی از اصطلاح حق کسب و پیشه و تجارت استفاده می شود.
نکته ۳: قانونگذار در سال ۱۳۷۶ قانون روابط موجر و مستاجر را تصویب نمود تا موجرین بدون دغدغه سرقفلی و تخلیه نشدن ملک بعد از اتمام مدت اجاره، اماکن خود را اجاره دهند و برای آن ها تسهیلاتی قائل شده است. این قانون با ۱۳ ماده در ۱/۷/۷۶ لازم الاجرا شده و سال ۱۳۷۸ نیز آیین نامه اجرایی آن به تصویب رسیده است.
ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ : از تاريخ لازم‌الاجرا شدن اين قانون، اجاره كليه اماكن‌اعم از مسكوني، تجاري، محل كسب و پيشه، اماكن آموزشي،خوابگاههاي دانشجويي و ساختمان‌هاي دولتي و نظاير آن كه باقرارداد رسمي يا عادي منعقد مي‌شود تابع مقررات قانون مدني ومقررات مندرج در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستأجرخواهد بود.
ماده ۲قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ : قراردادهاي عادي اجاره بايد با قيد مدت اجاره در دونسخه تنظيم شود و به امضاي موجر و مستأجر برسد و به‌وسيلة دونفر افراد مورد اعتماد طرفين به‌عنوان شهود گواهي گردد.
در این قانون تخلیه فوری عین مستاجره در صورت اتمام مدت اجاره و عدم تخلیه توسط مستاجر با درخواست موجر امکان پذیر شده است. چنانچه موجربخواهد از حق تخلیه فوری استفاده کند باید در تنظیم قرار داد اجاره شرایط ماده ۲ این قانون را رعایت کند. این شرایط عبارت است از:
۱) قرارداد عادی اجاره باید حتما با قید مدت باشد.
۲) این قرارداد باید در دو نسخه تنظیم شود.
۳) این قرارداد باید به امضای موجر و مستاجر برسد.
۴) امضای دو شاهد مورد اعتماد طرفین در ذیل قرارداد وجود داشته باشد.
تخلیه مندرج در قانون ۱۳۷۶ صرفاً یک دستور قضایی است و فعلاً در صلاحیت شورای حل اختلاف است.صدور دستور تخلیه یک طرفه و بدون رسیدگی انجام می شود.
اگر قرارداد اجاره شرایط مقرر در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ را نداشته باشد به موجب ماده ۱ همان قانون تابع مقررات قانون مدنی خواهد بود و به هیچ وجه مشمول قانون ۱۳۵۶ نخواهد شد.
ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶: پس از انقضاي مدت اجاره بنا به تقاضاي موجر ياقائم‌مقام قانوني وي تخلية عين مستأجره در اجاره با سند رسمي‌توسط دواير اجراي ثبت ظرف يك هفته و در اجاره با سند عادي‌ظرف يك‌هفته پس‌از تقديم دادخواست تخليه به‌دستور مقام قضايي‌در مرجع قضايي توسط ضابطين قوة قضاييه انجام خواهد گرفت.
بنابراین قرارداد اجاره ممکن است به صورت رسمی یا عادی تنظیم شده باشد و اگر قرارداد اجاره رسمی باشد براساس ماده ۳ درخواست تخلیه باید به دفترخانه تنظیم کننده سند داده شود و از طریق اجرای ثبت ابلاغ و اجرا شود.
قرارداد بنگاهی قرارداد عادی است.
ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶:در صورتي كه موجر مبلغي به‌عنوان وديعه يا تضمين‌يا قرض‌الحسنه و يا سند تعهدآور مشابه آن از مستأجر دريافت كرده‌باشد تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر موكول به استرداد سند ياوجه مذكور به مستأجر و يا سپردن آن به دايرة اجراست. چنانچه‌موجر مدعي ورود خسارت به عين مستأجره از ناحية مستأجر و ياعدم پرداخت مال‌الاجاره يا بدهي بابت قبوض تلفن، آب، برق و گازمصرفي بوده و متقاضي جبران خسارات وارده و يا پرداخت‌بدهي‌هاي فوق از محل وجوه يادشده باشد موظف است همزمان باتوديع وجه يا سند، گواهي دفتر شعبة دادگاه صالح را مبني بر تسليم‌دادخواست مطالبة ضرر و زيان به‌ميزان مورد ادعا به دايرة اجراتحويل نمايد. در اين صورت دايرة اجرا از تسليم وجه يا سند به‌مستأجر به همان ميزان خودداري و پس از صدور رأي دادگاه و كسرمطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد كرد.
-در زمان تقدیم دادخواست تخلیه فوری حتماً باید مدت اجاره تمام شده باشد. این دادخواست تحت عنوان تقاضای صدور دستور تخلیه فوری طبق قانون ۱۳۷۶ است و باید اجاره نامه و بعضاً سند مالکیت ضمیمه آن باشد.
-اگر چک و یا سندی توسط موجر اخذ شده باشد یا پولی گرفته شده باشد باید توسط موجر به صندوق سپرده تودیع شود.
ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶: چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارايه شده ازسوي موجر مدعي هرگونه حقي باشد ضمن اجراي دستور تخليه‌شكايت خود را به دادگاه صالح تقديم و پس از اثبات حق مورد ادعاو نيز جبران خسارات وارده حكم مقتضي صادر مي‌شود.
-اگر مستاجر مدعی هر حقی باشد باید اقدام جداگانه انجام دهد و ادعای وی موجب توقف تخلیه نخواهد بود در عین حال اگر مستاجر مدعی یکی از موارد مندرج در ماده ۲ آیین نامه باشد باید بلافاصله دادخواست دهد و تقاضای توقف تخلیه را بنماید.
ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶:هرگاه مالك، ملك تجاري خود را به اجاره واگذار نمايدمي‌تواند مبلغي را تحت عنوان سرقفلي از مستأجر دريافت نمايد.همچنين مستأجر مي‌تواند در اثناء مدت اجاره براي واگذاري حق‌خود مبلغي را از موجر يا مستأجر ديگر به عنوان سرقفلي دريافت‌كند، مگر آن‌كه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غير از وي سلب‌شده باشد.
تبصره ۱ ـ چنانچه مالك سرقفلي نگرفته باشد و مستأجر بادريافت سرقفلي ملك را به ديگري واگذار نمايد پس از پايان مدت‌اجاره مستأجر اخير حق مطالبة سرقفلي از مالك را ندارد.
تبصره ۲ ـ در صورتي كه موجر به‌طريق صحيح شرعي‌سرقفلي را به مستأجر منتقل نمايد، هنگام تخليه مستأجر حق‌مطالبة سرقفلي به قيمت عادله روز را دارد.
-در هنگام قرارداد اجاره اگر مستاجر سرقفلی پرداخته باشد، در موقع تخلیه ملک موجر باید مبلغ سرقفلی محل را به قیمت عادله روز به مستاجر بپردازد. در مورد تعیین قیمت عادله روز معمولاً به کارشناس ارجاع داده می شود که متاسفانه کارشناسان براساس فاکتورهای ذهنی و نظر شخصی خود عمل کرده و نرخ روز را در نظر نمی گیرند.
-مبلغ پرداختی باید صراحتاً تحت عنوان سرقفلی پرداخت شده باشد و الا ممکن است مبلغ تحت عنوان رهنی، قرض الحسنه پرداخت شده باشد.
- مستاجر می تواند در صورتی که این حق از وی سلب نشده باشد با گرفتن مبلغی حتی بیش از مبلغ اول ملک را به مستاجر دیگری اجاره دهد. در این صورت اگر موجر بخواهد دستور تخلیه بگیرد باید دادخواست را علیه مستاجر دوم مطرح کند و سرقفلی را به نرخ عادله روز بپردازد.
-اگر مستاجر اول مبلغی به عنوان سرقفلی نپرداخته باشد و در مدتی که قرارداد اجاره باقی است به مستاجر دیگری اجاره دهد در این صورت موجر می تواند تخلیه ملک را بدون سرقفلی تقاضا کند و مستاجر دوم می تواند برای سرقفلی اش به مستاجر اول رجوع کند مگر این که مستاجر دوم بداند که مستاجر اول به موجر سرقفلی نداده است.
- در ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ مواردی که مشمول مقررات این قانون نمی شود بیان شده است: موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی‌باشد:
۱- روابط استیجاری قبل از اجرای قانون.
۲- روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستأجر سابق به مستأجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون باشد.
۳- روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات بر حسب تراضی شفاهی با موجر به عنوان اجاره.
۴- موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد.
۵- در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده ۲ این قانون تنظیم نشده باشد.
تبصره: رابطه استیجاری در اماکنی که ابتدائاً از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون به اجاره واگذار شده یا می‌شود یا پس از تاریخ یاد شده توسط طرف‌های قرارداد اجاره تمدید می‌گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره خواهد بود.
- به مقاله اجتهاد در مقابل نص (۴) نوشته شده در تاریخ ۳ بهمن ۱۳۹۳ توسط آقای سعید آقاباباگلی در بخش دیدبان سایت کانون وکلای اصفهان مراجعه گردد.
گزارشگر: شهرزاد علی پور
سردبیر: مهدی مزروعی
